Gladsaxe Kommune har i årevis benyttet sig af salamitaktikken til at fortætte kommunens villaområder med rækkehusbebyggelse. Med kommuneplan 2017 åbnes der for fortætninger med guldsalami. Selv om principperne i Kommuneplanloven og Planloven oprindeligt bestemte, at fortætning af villaområder i form af opførelse af rækkehuse i stedet for den eksisterende villabebyggelse skulle gennemføres via lokalplaner for større områder, har Gladsaxe Kommune de seneste år tilvejebragt tillæg til kommuneplanen og lokalplaner for grunde på ca. 1000 m2.
Lokalplaner for enkeltgrunde på Gammelmosevej har senest gjort det muligt at omdanne disse enkeltgrunde til rækkehusbebyggelse.
Kæmpefortjeneste
På to af grundene på Gammelmosevej, har fortjenesten ved køb af grundene og salg af de udstykkede rækkehuse givet anledning til ganske pæne fortjenester. Disse grunde blev erhvervet for ca. 2,5 millioner kroner. De blev begge efterfølgende udstykket i tre rækkehuse, der hver blev solgt for cirka 5 millioner kroner svarende til en værdistigning på cirka 12,5 millioner kroner.
Gladsaxe Kommunes kort over mulige fortætning af villagrunde.
Af en opgørelse, som Gladsaxe Kommune har lavet i forbindelse med Kommuneplan 2017, fremgår det, at der i kommunen findes næsten 1100 villagrunde, der vil kunne blive omfattet af kommunens guldsalamitaktik om fortætning af villaområder.
Med eksemplerne fra Gammelmosevej åbner Kommuneplan 2017 med andre ord op for fortjenester på over 10 milliarder kroner.
Miljøministeriet udstikker en anden vej.
Miljøministeriets forslag til fortætning af villaområder.
I Miljøministeriets “Vejledning om lokalplanlægning i boligområder” fra 2009 med eksempler på netop den ønskede fortætning anvises andre veje end Gladsaxe Kommunes guldsalamitaktik med lokalplaner for enkeltgrunde. Vejledningen anviser løsninger, som omhandler flere grunde og gør i den forbindelse opmærksom på muligheden for ekspropriation af et større antal grunde. Så man altså kan opfylde principperne om fortætning af større områder ud fra en samlet planlægning.
Et projekt fra Aalborg Universitet om fortætning af boligområder har da også denne anbefaling til kommunale planlæggere:
Skab et overblik over byggesager i parcelhuskvarterer og vurdér af hensyn til helheden og naboer potentialet for at anspore kombinationen af flere mindre fortætningsprojekter til færre større fortætningsprojekt er.
Forhøjet ejendomsskat som følge af Kommuneplan 2017
Med kommuneplanens ændring af byggemuligheder for enkeltgrunde risikerer de nuværende ejere, at grundværdien bliver forhøjet. Det fremgår af bekendtgørelsen om vurdering af fast ejendom, at “ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold” kan få ændret vurderingen. Selvom der for tiden hersker stor usikkerhed om ejendomsskatterne, må man nok frygte, at ejere af grunde med mulighed for fortætning får forhøjet deres vurderinger, hvis Gladsaxe Kommunes Kommuneplan 2017 bliver realitet.